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万科的2018: 收敛多元化 靠稳住地产主业“活下去”

2018-12-19 05:37:07 时代周报  蔡颖
  
时代周报记者 蔡颖 发自深圳
标签:大接访 威尼斯人网站 珠海电厂

  上身黑背心白衬衣,下身黑色运动裤,脚踏一双运动鞋,理着板寸头发,瘦得十分精神。12月14日,万科董事长郁亮以运动休闲的穿着出现在深圳(楼盘)媒体交流会上。交流会的举办地在深圳大鹏半岛浪骑游艇会,这里是万科举办帆船赛事的地方,也是万科教育业务中的重要项目。

  万科被外界视作地产业的风向标,不仅仅是因为其庞大的规模,也因为在多次的行业变化中,万科率先做出预判与动作。在今年9月底,万科内部讲话内容流出,文中提出,未来万科以“活下去”为最终目标,具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。万科的这一举动引发市场争议,也给市场带来了焦虑。

  在行业内外看来,“活下去”三个词表明了万科对市场的悲观态度,也对一些房企的后期策略产生了一定的影响。而在交流会上,郁亮则否认了唱衰行业,他表示,“活下去”源自于本身的忧患意识。

  在他看来,万科过去太发散了,需要收敛聚焦,而正在打造的“矢量组织”, 核心就是向一个方向去努力,以价值观为导向,偏离公司“矢量”的,违背价值观的都应该收敛。

  在下半年的万科业务发展中可以看到,万科一方面稳住开发业务的基本盘,维持稳定的增长,加强销售回款;另一方面,对多元化业务进行收敛调整,暂停进一步拓展。

  不久前,作为跑步爱好者,郁亮刚参加完广州(楼盘)马拉松并刷新个人纪录,在交流会上,郁亮分享了自己的跑步经验,并鼓励大家多去跑步锻炼身体。

  马拉松是一场持久比赛,考验的是耐力、坚持。地产业进入到了关键的时刻,在白银时代的这场马拉松进行中,郁亮又将如何带领万科持续领跑,取得最终的胜利?

  万科的忧患意识

  作为行业内的龙头房企,万科的每个动作都被会被放在显微镜下细细剖析。今年9月,万科在深圳大梅沙召开秋季例会,将“活下去”作为会议主题。这被视作是万科对房地产行业的悲观判断。

  当时代周报记者向郁亮提问,为何提出“活下去”的口号时,郁亮风趣地调侃道,“大家一想到活下去三个字,就认为是要饭。其实这是源自于万科自身的忧患意识,大企业更加要如履薄冰地发展,否则就会遇到黑天鹅事件。”万科的焦虑并非停留在活下去表面,而是如何活得更长久以及活得更好。

  对行业发展的审慎态度已成为万科近年来的对外表态风格。早在2008年时任万科董事长王石就提出房地产拐点论了。2012年,万科判断房地产行业进入白银时代。而到了2018年的现在,万科喊出了令同行感到焦虑的“活下去”。

  在提出拐点论的两年后,万科率先进入千亿大关,判断行业进入白银时代后一年,万科以1709.4亿元刷新当年的销售纪录,此后一路飙进至5000亿元时期。

  这并非孤例。虽然经历了数轮大小周期,但房地产行业似乎一直出呈现高歌猛进的态势。而这一切都源自于政策带来的销售窗口和市场行情的一路上扬。

  如今,行业发展已经出现了深刻的变化。调控政策持续高压并见松动迹象,新开盘项目去化率持续走低,金九银十销售不及预期,土地流拍数量明显增多。地产行业面临的转型难题已经实实在在地来到面前。

  郁亮亦表示,行业的黄金时代已经结束,再想实现50%、100%的高速增长,机会很少。如果只是用短期目光,从绝对规模来衡量,这是有问题的。住宅业务就像经营餐厅,长做长有,以前行情好的时候是卖鱼翅野味,现在是卖些家常菜。

  稳住基本盘

  在这样的背景之下,郁亮提出,万科今年的主要任务是稳住基本盘,而地产开发业务便是万科的基本盘。

  而对于具体的销售规模,万科依然闭口不提。早在2014年底,时任万科总裁郁亮在一封写给内部员工的信件中表示,白银时代来临,万科将放弃规模这件事情,取而代之的是回款率和转型。

  于是,销售回款和资金回笼在万科内部尤为重要。万科某地区负责人向时代周报记者表示,销售回款的确成为当前第一工作任务,目前每天都需要向上汇报回款进度,以及为回款做了哪些应对措施。

  在今年9月的内部会议上,郁亮表示,万科有6300亿元回款目标,目前还有一半多没完成。在11月30日的华东区域媒体交流会上,郁亮提到,今年内完成销售回款没有问题。

  而在放弃具体的规模目标之后,万科销售额第一的行业地位遭遇挑战,已经接连几年失去冠军宝座。在今年前三季度,万科的销售增速尚不足10%。2018年111月份,公司累计实现合同销售金额5439.5亿元,同比增长约16.32%。而在2017年,万科的销售额增速则为45%。

  为此,郁亮回应称,“我们的目标是跑赢大市,不可能每时每刻都需要赢,偶尔也需要放松,如果说客户对我们更满意了,我有什么好担心呢?我们有争冠军的心,但是规模并不是唯一衡量标准,这是一个马拉松比赛,在白银时代胜出才是我们最终的目标”。

  虽然从凶猛的扩张转向保守增长,但企业依然需要保持一定的发展节奏。万科高级副总裁、南方区域首席执行官、深圳万科总经理张纪文也强调,不动产开发业务仍然是万科最大规模的业务,保持这种有序增长为新业务发展预留足够的空间和时间。

  万科也正通过收并购等多种方式来加大土地储备。

  10月份,万科通过收购华夏幸福(600340,股吧)5家项目公司的部分股权的方式,同华夏幸福合作其位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地。进入11月份,万科斥资3.55亿元将恒大集团旗下嘉凯城(000918,股吧)5个房地产项目公司揽入怀中。随后,又以15.82亿元收购海航基础的兴华实业项目。

  在直接拿地方面,根据房产研究结构克而瑞最新公布的数据,万科以1250亿元拿地金额位居行业榜首。

  一时之间,市场上关于万科疯狂拿地的说法不绝于耳。郁亮对此进行了驳斥,他表示,观察万科拿地成本在销售总额中的占比便能了解清楚,万科维持正常运作需要多少土地,与其他房企的拿地数量相比,到底是多还是少。

  “目前,万科从公开市场获取的土地占比大致在50%。而且一直以来,万科都是通过收并购合作完成项目发展,现在主动找万科来进行合作的企业多了,我们的选择自然也就多了。”郁亮补充道。

  事实上,为了加速销售和资金回笼,今年中山(楼盘)、贵州(楼盘)的工地相继出现了工程问题。引发了大众对于房企高周转下房屋质量问题的担忧。

  郁亮表示,中山项目也暴露出万科还有很多需要改进的地方。“下一步要加强安全规范,另外在工程管理以及工业化方面也应该有一些规范。”

  收敛聚焦新业务

  早在2012年,万科便提出地产行业已经进入白银时代,随即开始战略转型,重新定位为“城市配套服务商”。在2017年年报中,万科提出升级为“城乡建设与生活服务商”。

  谈到发展多元化业务的初衷,郁亮称,这与万科的工作原则有关—不赚最后一个铜板。“我们去很多地方是能赚到钱的,但赚到这个钱之后要能够有第二笔钱可以赚。”郁亮表示,万科是在别人贪婪时没有那么贪婪而已。

  2014年末内部会议上,郁亮曾表示,转型初期,万科要乱三年,将在未来3年之内允许混乱的存在。创新业务如果没有冲突,几乎不太可能。所以我们在准备迎接冲突的到来。

  根据他给出的时间表,创新业务要形成一个可行的模式,至少需要3年时间。而未来十年万科要做到万亿大市值,其中新业务要占到半壁江山。

  此后在多元化领域,万科不断通过扩大规模来放大新业务的势能。而通过并购、参股新业务公司等方式,万科相继完成了对商业、物流仓储、养老、冰雪度假、教育、产业办公等业务的探索和布局。

  三年试错期已至,在规模大步发展之后,多元化业务的盈利贡献仍然有限,尚不足总营收的10%。于是,收缩多元化战线,进行进一步聚焦,摸索盈利模式,成为万科现阶段的发展重心。

  南方区域9月月度例会上,郁亮斩钉截铁地表示,做了3年还没做成的业务不要再做。3年都没做成的业务,在过去可能会再给3年的时间或者换个团队去做,但在今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候,应该及时关闭。

  张纪文解释,收敛聚焦并非是完全停止,而是停掉了某些业务的进一步扩张。“如有单个项目发展得很好,但是无法实现异地复制,也会停掉。大多数业务的盈利模式尚在摸索之中,收敛是为了更好地打磨现在的产品,这也是企业发展的常态。”

  万村业务便是收敛聚焦中的一部分,此前有媒体报道,万村已业务已经在9月份全面暂停签约房源。

  张纪文表示,的确暂停了新房源拓展,因为目前万村已经发展到一定规模了,签约了七八万间房源,而这需要67个月的建造和运营过程,完成运营打磨之后,会思考未来以什么样的方式扩大业务。

  除此之外,养老、教育业务也处在收敛期。郁亮称,“养老业务困难重重,前不久因为政策的原因关掉了一所五层楼的养老院,而做社区养老,也遭到了业主反对,而未来以怎样的速度、模式去发展还在思考”。

  张纪文强调,在教育业务上的收敛是为了更好的保障发展质量。

  虽然对多元化业务的盈利模式仍不清晰,但郁亮表示,单纯地用财务指标来评价多元化业务的成绩,有必要,但不充分。他认为未来最重要的是为客户创造增值价值。

  郁亮进一步回应:“如果我们2012年不转型,今天做到老大,有意义吗?我们当初转型就是告诉大家,我们不再追求老大。尽管今天万科已经不是老大,但我们还在第一梯队。目前万科在第二阶段的城市化布局也相对稳固。”

  对多元化业务进行纵深发展成为万科未来的发展主题。“万科不再是简单的房地产公司。”张纪文总结,未来万科将线上场景与线下场景连接起来,为城市和乡村50%的主流客户提供产品与服务。目前,万科在深圳连接的人口仅是百万级,而未来的目标是千万级。

  未来万科会不会做完全与主业不相关的业务?郁亮表示,并不确定,未来有可能,但目前不会。万科现在所做的尝试和努力,围绕相关主业在进行。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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